原状回復の落とし穴——退去時に高額請求されないための契約チェックリスト

店舗の原状回復は、退去時に初めて問題化すると手遅れです。契約前に「どこまで戻すのか」「誰が工事するのか」を確認すれば、高額請求の多くは防げます。

原状回復は「契約前に範囲を決める」が答えです

原状回復で高額請求を避ける最大のポイントは、退去時ではなく契約前に確認することです。店舗物件では、住居のように「普通に使った汚れは貸主負担」と単純に考えると危険です。飲食、美容、整体、ジムなど業種ごとに設備・配管・電気容量・床壁天井の使い方が違うため、契約書の一文で負担が大きく変わります。

特に注意したいのは「スケルトン返し」と「原状回復」の違いです。居抜きで借りたのに、退去時は天井・壁・床・造作・設備をすべて撤去してスケルトンに戻す契約になっているケースがあります。店舗賃貸借業務1000店舗以上の繁友健志の現場感でも、ここを読まずに押印してしまい、退去時に数百万円単位の見積もりで慌てる例は珍しくありません。

契約書では「工事範囲・指定業者・単価」を確認してください

チェックすべき答えは、誰が、どこまで、いくらで直すのかです。契約書・重要事項説明書・特約条項で、まず「貸室内を原状に復して明け渡す」「貸主指定業者により施工する」などの文言を確認してください。貸主指定業者しか使えない場合、相見積もりが取りにくく、費用が高止まりしやすくなります。

次に、造作・看板・空調・給排水・グリストラップ・ダクト・電気配線・防水・床上げの扱いを確認します。たとえば看板を設置してよいかだけでなく、退去時にビス穴や外壁補修まで借主負担になるのかも重要です。可能であれば契約前に「退去時は〇〇を残置可」「〇〇は撤去不要」とメールや覚書で残しておくべきです。

入居時の写真・図面・見積書が、退去時の防御策になります

退去時のトラブル対策は、入居時の証拠を残すことです。契約締結前後に、床、壁、天井、設備、既存の傷、漏水跡、ビス穴、エアコン、分電盤、配管まわりを写真・動画で保存してください。日付が分かる形でクラウド保管し、不動産会社や貸主にも共有しておくと効果的です。

また、内装工事の前に「どこを壊し、どこを残すか」を図面と見積書で整理しておきましょう。工事内容が曖昧なまま進むと、退去時に「これは借主が増設したものだから撤去」と言われても反論しづらくなります。店舗経営者倶楽部（会員300名超）でも、出店時の契約チェックと同時に、退去時の出口設計まで確認するようお伝えしています。

初期費用だけでなく「退去費用」まで交渉するのが正解です

店舗契約は、礼金や保証金だけでなく、退去条件も交渉対象です。実際に店舗経営者倶楽部の会員事例では、保証金などの初期費用を165万円削減、フリーレント2ヶ月獲得、さらに家賃を月3万円下げられたケースがあります。ただし、入口で得をしても、出口で原状回復300万円を請求されれば意味がありません。

交渉時は「賃料を下げてください」だけでなく、「退去時のスケルトン返しを不要にできないか」「貸主指定業者ではなく借主手配業者も認められないか」「残置可能な設備を明記できないか」まで確認しましょう。契約書は読みにくいですが、店舗運営の利益を守る重要書類です。押印前の30分が、数百万円の差になることもあります。

よくある質問

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